איך מתחילים תהליך פינוי-בינוי?
הליך פינוי־בינוי מתחיל בהתארגנות בעלי הדירות, בבחירת נציגות על בסיס המלצות הרשות הממשלתית להתחדשות, ובמינוי עורך דין מטעם הבעלים, אשר מלווה אותם ושומר על זכויותיהם לאורך כל הדרך. לאחר מכן נבחנת היתכנות הפרויקט מבחינה תכנונית, משפטית וכלכלית, ובמקביל מקודם הליך לבחירת יזם מתאים ולגיבוש תנאי העסקה המיטביים עבור בעלי הדירות. לאחר חתימת ההסכם והשגת הרוב הנדרש על פי החוק, מתחיל הליך התכנון וקבלת האישורים עד להוצאת הפרויקט לפועל. מטרת ההליך היא להחליף מבנים ישנים במבנים חדשים, בטוחים ומודרניים, תוך שיפור איכות החיים והגדלת ערך הדירות.
על מה אסור לחתום בלי עו"ד?
פרויקטים של התחדשות עירונית (תמ"א 38 או פינוי-בינוי) הם הזדמנות מצוינת להשבחת הנכס, אך הם גם טומנים בחובם סיכונים עצומים. מדובר בעסקה המורכבת והיקרה ביותר שרוב האנשים יעשו בחייהם.
כלל אצבע – אסור לחתום על שום מסמך שמגיש לכם יזם, קבלן או מארגן ללא התייעצות עם עורך דין מטעמכם ובפרט הסכם בלעדיות (Non-Shop) או הסכם ארגון, ייפוי כוח (במיוחד ייפוי כוח בלתי חוזר), כתב הסכמה "לא מחייב" / טופס בדיקת היתכנות וכמובן ההסכם הסופי (הסכם התקשרות).
למה דיירים מפחדים מהתהליך?
דיירים רבים חוששים מתהליך ההתחדשות העירונית משום שמדובר בהליך מורכב, ממושך ולעיתים גם לא מוכר, המלווה בחוסר ודאות ובקבלת החלטות משמעותיות.
החששות משתנים בין בעלי הדירות ונובעים בין היתר מפערי ידע, חוסר היכרות עם התהליך ולעיתים גם מנסיבות אישיות – למשל אצל קשישים, שעבורם עצם השינוי והמעבר עלולים לעורר חששות נוספים.
לכן חשוב לקבל ליווי מקצועי שמטרתו לגשר על פערי הידע, להפיג חששות, להגן על זכויות בעלי הדירות ולפעול להשאת התמורות במסגרת המשא ומתן מול היזם, כאשר ניהול נכון של התהליך מוביל למעשה גם להשבחת ערך הנכסים.
מעל לכל יש לזכור שהתחדשות עירונית אינה רק עסקת מקרקעין, אלא קודם כול תהליך אנושי ולכן יש לנהל אותו ברגישות רבה, בסבלנות ובמקצועיות.
מי בוחר את אנשי המקצוע המלווים פרויקט התחדשות עירונית?
בחירת אנשי המקצוע שיובילו את הפרויקט נמצאת כולה בידיים של בעלי הדירות.
נציגות הבעלים מובילה תהליך שקוף ומסודר, הכולל בחירה של מומחים מטעמכם (כמו עורך דין, שמאי ומפקח) לצד יציאה למכרז קפדני לבחירת היזם המתאים ביותר לאופי הפרויקט.
המטרה היא להקיף את הבעלים באנשי המקצוע המקצועיים, המובילים, והאמינים ביותר בתחום, שישמרו על הזכויות והאינטרסים של הבעלים לכל אורך הדרך. בחירה נכונה ומושכלת בשלב זה היא המפתח להצלחת הפרויקט כולו.
מה הוא עיקרון השוויון בתמורות?
עקרון השוויון בתמורות הוא אחד מחוקי הברזל החשובים ביותר בכל פרויקט של התחדשות עירונית (פינוי-בינוי או תמ"א 38). משמעותו הפשוטה היא שכל בעלי הדירות בפרויקט צריכים לקבל מהיזם תמורה שווה והוגנת ביחס למצבם ההתחלתי. חשוב להבין: שוויון אין משמעותו שכל הדיירים יקבלו בסוף הפרויקט דירה זהה, אלא שנוסחת השדרוג תהיה דומה לכולם.
מה הוא רוב דרוש בפרויקט?
רוב דרוש הוא שיעור ההסכמה (חתימה על הסכם) המינימלי מקרב בעלי הדירות בבניין. בפרויקט פינוי-בינוי לדוגמא, הרוב הדרוש הוא 67% מכלל המתחם. מעבר של רף זה (67%) מעניקה לפרויקט "אור ירוק" להתקדם מול הגורמים הרלוונטיים לפרויקט.
בנוסף, רוב דרוש גם מאפשר להתמודד משפטית עם דיירים שמסרבים לחתום ללא סיבה מוצדקת (לצד ודאות תכנונית נדרשת).
מטרת המנגנון היא להקנות וודאות לפרויקט שנמצא בתחילתו.
מה היא ההגדרה לדייר סרבן?
דייר סרבן בפרויקטים של התחדשות עירונית משמעותו דייר שנתבע בהליך משפטי בשל סירוב בלתי סביר לחתום על הסכם של התחדשות עירונית אל מול היזם, וזאת חרף העובדה שרוב מיוחס של הבעלים (שני שליש מהדירות) חתם על העסקה. ההגדרה של מה הוא "סירוב סביר" נקבע בחוק פינוי בינוי (עידוד מיזמי פינוי-בינוי) ובפסיקה.
האם בעלי הדירות משלמים עבור הפרויקט או חלקים ממנו?
בפרויקט פינוי-בינוי, בעלי הדירות אינם נדרשים לשלם עבור עלויות הפרויקט, לרבות עלויות התכנון, הבנייה, העסקת יועצים ואנשי מקצוע, שכ"ט עו"ד, אגרות והוצאות נוספות הנדרשות לצורך ביצועו. העלויות הכרוכות בפרויקט מוטלות על היזם, בהתאם להוראות ההסכם שנחתם בין הצדדים. ליווי משפטי מטעם עורך דין המייצג את בעלי הדירות נועד להבטיח כי זכויותיהם נשמרות לאורך כל שלבי הפרויקט, וכי ההסכם אינו מטיל עליהם חיובים או עלויות שאינם מקובלים בעסקאות פינוי-בינוי. החריג לכלל אם בכלל, הינו בד"כ מקרי קצה מיסוי.
מי משלם על שכר הדירה בזמן התהליך?
בתקופה שלאחר פינוי דירות הבעלים ועד קבלת דירות התמורה, היזם הוא שנושא במימון דמי השכירות עבור הדירה החלופית, בהתאם להוראות ההסכם, וזאת על מנת להבטיח כי בעלי הדירות לא יישאו בעלות הדיור הזמני שנכפה עליהם עקב ביצוע הפרויקט.
תשלום דמי השכירות נמשך לאורך כל תקופת הפינוי ועד למסירת דירת התמורה בהתאם למועדי הסכם הפרויקט (ללא תלות למעבר לדירת שכירות בפועל), ובכך נשמר רצף מגוריהם של בעלי הדירות, ללא פגיעה כלכלית הנובעת ממימוש הפרויקט.
האם משלמים מיסים על הדירה החדשה?
עסקת התחדשות עירונית אשר עומדת בקריטריונים ספציפיים, היא עסקה בה ניתן לקבל פטור ממס שבח עבור השבחה שנוצרה בפרויקט.
בהתאמה, במרבית המקרים, בכפוף לקריטריונים הקבועים בחוק, היזם ישא בתשלומי המיסים ובעלי דירות לא ישלמו מס שבח, מס רכישה ומע"מ, בגין ביצוע העסקה, וזאת בכפוף לכך שהבעלים מקבלים דירה חדשה במקום דירה ישנה, שהינה בבעלות פרטית וששימשה ותשמש למגורים בלבד.
חשוב לדעת כי גובה הפטור מוגבל לגובה התמורה הקבועה בחוק, וכי אומנם היזם נושא בתשלומי המיסים העיקריים, אך עם המעבר לדירה החדשה סביר שהבעלים ישלמו תשלומי ארנונה גבוהים יותר, בהתאם לגודל הדירה החדשה, וכי בעת מכירת הדירה החדשה יחולו מיסים בחישוב ההשבחה מדירת המקור.